「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」的差異及優缺點

有購屋需求或是投資房地產的人，總需要瞭解一下「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」的差別及優缺點

預售屋
還沒施工，只能依銷售現場的施工圖及樣品屋來看將來蓋好的樣子。
優點：
1. 頭期款最低，可分期付款。
2. 裝潢費低，施工期間可以變更格局，可以監工施工品質。

缺點：
1. 施工期長，一般需等 2 ~ 3年，施工期也有可能會拉長的風險。
2. 完工後可能會跟預售時所介紹的情況不一樣
3. 建商可能有蓋一半就跑路的情況


新成屋
全新剛蓋好的房子、預售期間還沒售完的餘戶。
優點：
1. 屋況較好，沒人使用過
2. 可立即入住
3. 屋況都可以看的到

缺點：
1. 價格較高
2. 施工品質無法得知，需要一段時間過後才會知道。


中古屋
已經蓋好一段時間，大部份都會有人使用過的屋子。
優點：
1. 可以瞭解鄰居的素質及周圍環境的狀況
2. 市場物件較多，可以比較多的選擇
3. 公寓或傳統大樓公設比較低

缺點：
1. 需額外增加修繕的預算
2. 問題較多。漏水、壁癌的問題等

何謂 「RB加強磚造」、「SRC鋼骨鋼筋混凝土」、「SC鋼骨構造」、「RC鋼筋混凝土」？

相信大家應該都有跟小編相同的經驗，無論看預售價、新成屋或中古屋，常常聽到介紹人員在說「RB」、「SRC」、「SC」結構，XXX比較好，XXX比較耐震，那到底什麼是 「RB加強磚造」、「SRC鋼骨鋼筋混凝土」、「SC鋼骨造」？優缺點是什麼？以下簡單的跟大家介紹一下。

SRC鋼骨鋼筋混凝土將型鋼組合成梁柱構架，再於鋼骨外部加上鋼筋，再架模板灌注混凝土，所以鋼骨與鋼筋同樣包覆在混凝土內，結構構件不需再施作防火披覆工程。簡單來說就是結合SC鋼骨與RC鋼筋混凝土。

優點：
1. 耐震能力好、安全性高
2. 自重較RC構造輕，樑柱斷面較RC小，可施作於高樓層。
3. 因鋼骨由混凝土包覆，故可隔絕水氣(鏽)與溫度(火)的直接傷害。

缺點：
1. 施工上比較不好施工
2. 品管要求比較困難
3. 造價較高


SC鋼骨構造
SC即鋼骨構造，就是建築物的主要構造(梁柱)僅採用鋼骨施工：

優點：
1. 因鋼材剛性韌性佳，可以施作於高樓層建築，可改善RC構造因需施蓋高樓層。
2. 鋼骨可於工廠預鑄、現場組裝同時進行，工程進度快，工期可縮短。
3. 鋼材可回收再生使用。

缺點：
1. 鋼材怕火，故需於鋼材表面施作防火披覆。
2. 鋼材怕鏽，可於表面油漆隔絕水氣或使用合金鋼等方式防止鏽蝕產生。
3. 樑柱斷面施工必需加大，浪費空間


RC鋼筋混凝土
以鋼筋做骨架，將混凝土灌入建築結構中。建構中的梁、柱、樓板、牆都是混泥土的方式。

優點：
1. 造價比SRC、SC便宜
2. 比較耐震
3. 比較耐熱

缺點：
1. 建材較不環保
2. 樑柱斷面需施作的面積較大，會浪費室內空間。
3. 施工期較長


RB加強磚造
水泥、樑柱使用鋼筋混泥土補強、 隔間牆以磚頭為主，即可稱為加強磚造。

優點：
1. 造價較低

缺點：
1. 磚牆也是結構的一部份，是不可以打除的。
2. 易有漏水的情況發生。
3. 無法耐久及耐震，易有龜裂的情況。
4. 加強磚造的磚牆 是承重牆，不可打除。


結論
1. 剛性：鋼筋混凝土(RC) 〉鋼骨鋼筋混凝土(SRC) 〉鋼骨(SC)
2. 韌性：鋼骨(SC) 〉鋼骨鋼筋混凝土(SRC) 〉鋼筋混凝土(RC)
3. 施工時間：鋼骨(SC)最快 〉鋼骨鋼筋混凝土(SRC) 〉鋼筋混凝土(RC)最慢
4. 造價：鋼骨鋼筋混凝土(SRC) 〉鋼骨(SC) 〉鋼筋混凝土(RC)
5. 重量：鋼筋混凝土(RC) 〉鋼骨鋼筋混凝土(SRC) 〉鋼骨(SC)
6. 隔音效果：鋼筋混凝土(RC) = 鋼骨鋼筋混凝土(SRC) 〉鋼骨(SC)
7. 施工複雜度：鋼骨鋼筋混凝土(SRC)最高 〉鋼筋混凝土(RC) 〉鋼骨(SC)

何謂二丁掛？(內附圖)

常聽到仲介在介紹房子時，時常會提到二丁掛，為免疑問一直存在，好好的google 一下，資料整理一下放在這裡。

丁字是台灣於日據時代，日本人留下一種模具化的單位
丁是面的日本人規格；丁的寬度尺寸是60公厘
考慮施工後標準尺寸 一丁=5.5x11 二丁=5.5*23 四丁=11x23 三丁=16.5*11
依照日本規格，單片之寬度為60公釐(mm)者，俗稱二丁掛

二丁掛常用在外牆、柱面拼貼、收邊、園藝等

如何網路申領土地及建物電子謄本?

進入「HiNet 地政服務」網站 ( http://land.hinet.net/index.asp )

Step 1 ：
點選左邊的紅色框的部份，有「入口一」、「入口二」、「入口三」，有三個入口，選擇其一登入。
登入後會跳出「網路申領地政電子謄本作業同意書」，勾選「我同意以上之規定」，再點選「同意」，進入系統。

Step 2 ：
點選左邊的「Hinet 帳號登入」，會跳出需要輸入帳號、密碼的畫面

Step 3 ：
登入帳號後, 點選「謄本申請作業 (送件區)」

Step 4 ：
依照地圖點選想要查詢的地區

Step 5 ：
1. 有使用「自然人憑證」登入者，才可以選擇要申請第一類或第二類謄本。一般都是申請「第二類謄本」。

2. 若不知段號/建號，可以使用「建物門牌查詢」功能來查詢出段地/建號

3. 查詢畫面輸入完畢，請點選「查詢建號」，下方會出現多筆資料，請勾選你要查詢的地址，點選「確定查看地號」。

1. 確認查看地建號後，按「帶入謄本申請畫面」，需要把「無需列印地上建物建號」的勾選取消。

2. 若物件類型是「大樓」，需要把「地號」去掉，再按右上的「新增資料」，下方會帶出相關的資料，再按送出即可。

Step 6 ：
以上的步驟按「送出」後，點選「謄本申請進度查詢」。

Step 7 ：
選取申請的日期，再按「送出」。

Step 8 ：
點選「預覽列印，資料確認後再按「確認付費」，就可以看到資料啦

Step 9 ：
取資料，大功告成。

何謂系統傢俱 VS 木作櫃子

圖片來源 / pixabay

系統傢俱(例: IKEA)

施工地點：工廠

施工方式：在公場「系統化」的大量製造，格式統一。

優點：

1. 可以自行組裝

2. 搬家可重新拆裝

3. 櫃子內部空間自由調整，依屋主需求做調整，減少浪費空間。

4. 施工時間短

缺點：

1. 造型變化較少

2. 櫥櫃的寬度及深度多為標準化

木作櫃子

施工地點：在家中現場施工

優點：

1. 可製作特殊造型

2. 完全可以客製化

缺點：

1. 會有刺鼻味、煙塵瀰漫

2. 無法拆解，固定在牆面上

3. 施工期較長

什麼是「保存登記」？「建物所有權第一次登記」？

圖片來源 / pixabay

所謂建物所有權第一次登記，是指新建或舊有之合法建物，為確保其權屬而向登記機關地政事務所申辦所有權之登記，稱為建物所有權第一次登記，俗稱「保存登記」。本項登記，係採任意登記方式，並未強制辦理。

簡單說明
「保存登記」是一般較為通俗的說法，在土地登記規則條文裡的正式名稱叫做「建物所有權第一次登記」。
未登記之建物依然可以買賣，只是非常不好貸款。

沒辦理「建物所有權第一次登記」算不算是違建呢 ？
違章建築處理辦法第 2 條：「本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發執照方能建築,而擅自建築之建物。」所以應該是依「有無建築執照或使用執照」來衡量到底是不是違建，而不是有無建物所有權第一次登記。

需要繳房屋稅嗎？
房屋稅是以
1. 附著於土地上之各種建築物
2. 有關增加該房屋使用價值的建築物當作謀徵對象
所以，沒有建照的房屋、沒有使用執照或沒有辦妥保存登記建築物，仍然必須繳內房屋稅！

租屋契約公證的優點？如何辦理？如何填寫？

辦理公證優點
對房東的保障：
　1. 超過五年而未經公證的租約，亦無「買賣不破租賃原則」。
　2. 依民法422條，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
　3. 對於租期屆滿不搬遷的房客，房東可持公證書聲請法院強制執行。

對房客的保障：
　1. 租期屆滿房東不依約返還押金，房客可直接持公證書聲請法院強制執行。
　2. 房東於租期中將房屋出售，除契約有特別約定外，房客可就其經公證之租約對抗新的房屋所有權人，繼續承租房屋（買賣不破租賃）。

行政機關需要：
非不動產所有權人於土地、房屋上設置加油站、幼稚園或欲辦理遷入戶籍、公司登記時，行政機關依據法令多會要求租賃或借用契約需經過公證。　


如何辦理公證

1. 向轄區地區法院公證處服務台購買公證請求書一份，每份二元。

2. 需自備三份租賃契約書，如未準備可利用公證處印製的契約書，每份新台幣二元。

到場之人與應攜帶之文件：

　1. 出租人（房屋所有權人）：應攜帶身份證正本、印章、最近一期房屋稅單、房屋所有權狀，可委託他人代理，代理人需帶身份證正本及印章，也需要房客印鑑章。如為法人，則須由負責人到場，或委託代理人辦理，需攜帶負責人身份證正本、公司及負責人印章、營利事業證記證（影本亦可）。

　2. 承租人（若有保證人，則保證人也應到場）：應攜帶身份證正本、印章。若承租人不能到場可委託他人代理，代理人需帶身份證正本及印章，也需要房客印鑑章。如為法人，則須由負責人到場，或委託代理人辦理，需攜帶負責人身份證正本、公司及負責人印章、營利事業證記證（影本亦可）。

請求書的填寫方式：
1. 填明請求人即出租人、承租人雙方（承租人覓有保證人時，填在承租人之後），姓名、年籍、身分證統一號碼及地址。
2.「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。
3.「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。
4. 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年月日。

公證費用計算：
公證費用收取標準，依公證法之規定，依下列標準收取之。
如附加強制執行之條款者，加收二分之一：
一、二十萬元以下者，一千元。
二、逾二十萬元至五十萬元者，二千元。
三、逾五十萬元至一百萬元者，三千元。
四、逾一百萬元至二百萬元者，四千元。
五、逾二百萬元至五百萬元者，五千元。
六、逾五百萬元至一千萬元者，六千元。
七、逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加收二千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
八、逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算（公證法第一百零九條）。

公證費用網址 http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-28.asp

法拍屋要如何填寫投標書？

法拍的案件還真便宜，想買個自己的家也要找好久好久的物件，小編看了許久法拍案件還是有點搞不大懂。那小編就先把看過的資料整理整理，讓大家也方便瞭解及閱讀，也可以節省保貴的時間。

投標前準備
1. 確認投票日，法院公告的投票日期，一定要多加確認。

2. 開立支票，在投標前先到銀行取得銀行的即期支票。

3.填寫投標書，準備身份證、印章（投標人及代理人的都要），法院有準備投標書，可以提早到法院再填寫投標書。

3. 繳納保證金（銀行支票），投標當天將銀行支票放在保證金存封袋中封好。

投標書書寫確認（圖片範例來源：法務部行政執行署桃園分屬）
1. 案號：從法拍公告上找到案件編號，填寫「案號」相對應的格子。

2. 投標人：姓名、住址、電話、出生年月日、身份證字號、簽名蓋章；如由代理人投標時，必需填寫代理人的相關資料。

3. 土地資料：依法拍公告填寫土地、地號、權利範圍、願出價額（填寫你願意出的投標價，須需等於或高於法院的公告底價）。

4. 建物資料：依法拍公告填寫建號、權利範圍、願出價額（填寫你願意出的投標價，須需等於或高於法院的公告底價）。

5. 總價額：土地和建物願出價額加起來的總金額。


有法拍屋經驗或有興趣交流的歡迎留言或來信喔~

延伸閱讀
什麼是 土地增值稅、土地漲價總數額 ？
房地合一稅（個人）計算方式
五分鍾搞懂法拍屋流程

外部連結
法務部行政執行署桃園分屬（拍賣投標書填寫範例）

什麼是「容積率」？「建蔽率」？

圖片來源 / pixabay

建蔽率
建蔽率指建築面積占基地面積之比率，簡單的說就是一塊空地可以蓋建築物的面積有多少。
建蔽率越低，週遭的空地就越大，空地通常拿來做花園，泳池、水池、中庭等戶外設施。

圖片說明：粉色＝土地面積，黃色＝建築面積

公式：基地面積＊建蔽率＝建築面積
例如：縣市規定的建蔽率為30%，而在100坪的土地上
我們的建築面積可達到：100坪 ＊ 30% = 30 坪
那麼我們剩下來的70坪則可以作用建設戶外設施或花園的部分


容積率
容積率指基地內建築物各樓層總和與基地面積之比率，白話一點的說法指的是，房子各層的總樓地板面積，這關係到往上可以蓋有多少的樓層。

圖片說明：粉色＝土地面積，黃色＝各樓層（總和）

公式：基地面積＊容積率＝總樓層面積
例如：依上例來說，縣市規定容積率為 60%，基地面積為100坪
那麼總樓層面積可達到：100坪 ＊ 60% = 60坪
如果我們依據剛剛計算出來的建築面積 30坪，那麼我們就可以蓋2層樓(60坪÷30坪)

報稅的時間到了~趕快來房屋稅的稅率與計算方式~

圖片來源 / pixabay

每年五月需要報繳房屋稅，一直好奇房屋稅怎麼算的，今天就來好好瞭解一下，各位跟小編一樣不懂的，也一起來瞭解啦~

在 財政部稅務入口網 上剛好找到有完整說明，就轉貼過來啦~

房屋稅是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。

• 一、房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）
  　　核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
  　　◎如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計算課徵，未滿 1 個月者不計。
  
  二、房屋現值的認定
  　　(一) 納稅義務人於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件向當地地方稅稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。
  　　(二) 稽徵機關收件後，依據不動產評價委員會評定的「房屋標準價格」，核計房屋現值，並通知納稅義務人。
  　　(三) 納稅義務人如有異議，得於接到房屋現值核定通知之日起30日內，檢附證明文件，申請重新核計。
  
  三、房屋評定價格的評定程序
  由各直轄市、縣（市）「不動產評價委員會」評定。不動產評價委員會是由各直轄市、縣（市）政府選派有關主管人員和不動產估價師、土木或結構工程技師公會之專業技師、都市計畫專家學者、建築師公會之專門技術人員及民意機關等推派代表所組成。
  
  四、評定標準
  　　(一)按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
  　　(二)各類房屋的耐用年數及折舊標準。
  　　(三)按房屋所處街道村里的商業交通情形及房屋的供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。
  
  五、稅率房屋稅稅率表
  

  房屋使用情形		法定稅率		臺北市稅率
  		最低	最高
  住家用	自住或公益出租人出租使用	1.2%		1.2%
  	其他住家用	1.5%	3.6%	持有臺北市2戶以下者每戶2.4%
  				持有臺北市3戶以上者每戶3.6%
  非住家用	營業、私人醫院、診所、自由職業事務所使用	3%	5%	3%
  	人民團體等非營業使用	1.5%	2.5%	2%
  備註	1.此表以臺北市稅率為例，各縣市徵收率依其規定。 2.財政部頒定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」如下： (1)自住房屋指個人所有之住家用房屋符合無出租，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內者。如房屋不符合上述自住房屋條件，即屬其他住家用房屋。 (2)公益出租人出租使用之房屋是指持有直轄市、縣（市）主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。 3.納稅人持有臺北市之住家用房屋，於扣除自住使用房屋戶數後，其餘為非自住之其他住家用房屋，並依其戶數決定適用之差別稅率。 4.臺北市房屋其使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，適用稅率為：住家用3.6%，營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所使用5%，非住家非營業用2.5%。

  文章出處：財政部稅務入口網    更新日期：106-05-25

延伸閱讀 ...
房屋稅 與 地價稅 自住稅率的差異

何謂法拍屋、金拍屋、銀拍屋 ?

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「法拍屋」、「金拍屋」、「銀拍屋」定義
法拍屋：由債權人向法院申請拍賣債務人之不動產。
金拍屋：經法院委託「台灣金融資產服務有限公司」（簡稱台灣金服）辦理拍賣。
銀拍屋：債權銀行自行由法院承買所購得之不動產，債權銀行可自行處份。

「法拍屋」與「金拍屋」都一樣拍賣又為何要設立「金拍屋」呢?
早期因為法拍案件太多，法院處理不完，所以才設立台灣金服。
台灣金服由多由多家銀行共同出資設立。

「法拍屋」與「金拍屋」之異同
金拍屋的拍賣流程基本跟法拍屋相同，但查封與得標的點交動作，還是由法院來執行。而執行拍賣的部份程序則由「金拍屋」來做執行，例如不動產的拍賣、鑑價、權利移轉證書等。



台灣金服 台灣金服
法拍屋查詢系統 法拍屋查詢系統

如何調閱土地及建物謄本

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謄本代表房子的出身份證明，需要購屋的你，多去調閱或瞭解一下謄本，就可以避免掉些許的問題。

其實，謄本也可以自己申請，最方便的還是利用網路申請

接下來就介紹如何調閱謄本，現在線上也可以直接申辦了，非常方便唷~~

直接到地政事務所辦理：

Step 1 向賣方索取房屋資料：
1. 請賣方提供土地建物標示地段地號、建號資料。
    或
2. 有門牌號碼也可以利用「地籍圖資網路便民服務系統」上網查詢土地地段地號及建號資料

Step 2 到地政事務所填寫申請書：向服務台索取並填寫申請書。

Step 3 繳交調閱費用：
填寫申請書後抽取號碼牌等候叫號，繳付申請費用 (每頁 20 元)，即可領取收據及謄本。


使用 HiNet 地政服務：

Step 1 利用網路，透過「HiNet地政服務」線上申請謄本：

1. 如你目前不是 HiNet 客戶，也可以到 「HiNet地政服務 > 客戶服務 > 申請書下載」
　填寫申請書，申請 HiNet 虛擬帳號。
　本帳號的計費方式，有使用才收費，若未使用則不收取費用。

3. 以購買「Hinet點數卡」的方式來申請謄本

Step 2 進入 HiNet 地政服務網站的電子謄本系統：
進入「HiNet地政服務」網站 ，按左邊列的電子謄本系統 (入口一 ~ 入口三皆可) ，點選「同意」，即可進入系統。

若不會操作，「HiNet地政服務」也有提供「系統操作說明」，網站內有詳細列表，再找找你所需要的資料，檔案內都有詳細的解說。

Step 3 確認調閱後，費用也是每頁20元。

停車位種類不同，價格大不同

通常會看到寫著「坡道平面」、「坡道機械」、「升降平面」、「升降機械」、「機械循環」，車位分這種多種類，到底是什麼啊？常常都會搞混，若你跟小編一樣容易弄亂的，今天小編把資料整理出來，用簡單易懂的方代整理完資料，也讓小編做個記錄。

前面兩個字：「車子怎麼開到停車位」。
後面兩個字：「停在哪種類型車位」。

下列名詞來做說明：
【坡道平面】：開車從坡道進入到地下停車場，停到一個平面車位上。
【坡道機械】：開車從坡道進入到地下停車場，停在一個機械車位上。
【升降平面】：開車到升降平台（升降電梯），連人帶車坐電梯到地下室停車場，再停到一個平面車位上。
【升降機械】：開車到升降平台（升降電梯），連人帶車坐電梯到地下室停車場，再停到一個機械停車位。
【機械循環】：俗稱「停車塔」，只是按號碼，電梯就會下來，把車停進去之後人出來，電梯就會把車送到你的機械車位上。

觀查房屋買賣的網站一段時間，發現價格從高到低依序是：坡道平面 > 坡道機械 > 升降平面 > 升降機械 > 機械循環式車位。

以上的資料整理完成為免小編健忘，以後需要用到就可以直接找到這文章來看啦...

如何閱讀謄本

謄本就好像房屋的身份證。

可以從建物登記謄本上知道想買的屋子產權及使用情況？

謄本分成第一類和第二類謄本。
第一類謄本，僅限屋主或屋主委託代理人申辦。
第二類謄本，任何人都可以申請調閱，沒有身份限制。與第一類謄本相似，但會隱匿所有權人的個人資料。

謄本分為建物謄本與土地謄本。土地謄本下次再說明。
一般而言，建物謄本會有(1)建物標示部、(2)建物所有權部、(3)建物他項權利部。

1.建物標示部
是對於建物基本資料的描述，包含
(1)登記日期、登記原因、建築門牌、建築物座落地號、主要用途（可判斷是住家還是其他用途）、主要建材、層數（該棟建築共有幾層樓）、層次（位於該棟建築第幾層樓）、建築完成日期（可推算屋齡）、面積、附屬建物等。
(2)共同使用部分的權利範圍等事項。

主建物：
總面積=建物面積：指「室內面積」，不含「附屬建物」(花台、露台、陽台、雨遮)及「共有部份」的面積。

附屬建物：
「與主建物室相連之建築物」。常見的附屬建物如：陽台、雨遮、花台、露台等。

權利範圍：
佔標示部份面積多少比例。依上圖來說，權利範圍 1,211.23 的 10000分之357。

共用部分＝公設
指「共有部份」，由所有住戶共同持有，各自享有其「權利範圍」。

坐落地號=土地權狀地號。（請對應土地權狀）


2.建物所有權部：
包含登記次序（屋主第幾次轉手）、登記日期、登記原因（買賣、拍賣等原因）、原因發生日期（屋主買進時間）、所有權人及住址、所有權人基本資料（二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等個人資料）、權力範圍（所有權人擁有該筆土地的範圍）、權狀字號等其他資訊。


3.建物他項權利部：
包含登記次序（指他項權利人在這宗土地設定他項權利的先後順序）、權利種類（有向銀行貸款的土地，權利人即為金融機構，權利的總類為抵押權）和擔保債權總金額等其他資訊。

其中值得注意的是，擔保債權總金額代表抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常是貸款金額的1.2倍。
假設「擔保債權總金額」為1000萬，則貸款金額為1000萬／1.2＝833.3萬，若推測貸款8成的話，再以833.3萬／0.8便可推算房價約落在1041萬。



延申閱讀 ......
房屋謄本坪數及公設比計算

看房風水 - 好房好屋如何挑

風水的好壞，可以帶來個人的運勢及財運，當然最好要的還是健康。
一般在購屋時就需要注意到普遍大眾所熟知的風水問題，將來賣屋時價格也比較好。

風水的範圍廣泛，從「外部環境」到「內部格局」都跟風水有關。
目前就先列出比較常聽到的風水問題，大家也可以多知道一些知識。


外部環境
防火巷
巷距太近易遭小偷。住隔避的鄰局透過窗、門把屋內看的清清楚楚，不免會讓人感覺沒有隱私。
考量消防車進出，一般最小的消防車寬度至少2.1米，至少巷距就要大於2.1米較為安全。

無尾巷
一般巷子如果走到底就沒有路了，就稱為無尾巷，也是俗稱的「死巷」。
對風水有忌諱的人會覺得「無路可走」的感覺。若你不在意，下一個買的人也可以會在意。

沖煞
包括路沖、巷沖都要注意，這類型的屋子比較常發生是，開車的人不注意就會沖到屋內。
若自備款不夠的，挑高樓層較好，相對於低樓局輕微。

廟宇、醫院、高架橋、電箱、高壓電塔旁
廟宇、醫院、高架橋旁會影響氣場，以科學角度來說，容易有躁音睡眠不安穩，空氣品質也不好，健康自然就有問題了。

棟距
若房子四面都被鄰房擋住，這樣採光和通風也不好。

光煞
對面大樓的玻璃帷幕的強光是否射進你家。可以用窗簾避光。‧

屋下有車道
若下面剛好車道經過，吵躁的車聲容易讓人睡不安穩。


內部環境
客廳、浴廁和每間房間的採光、通風
客廳一定要採光好、通風好，因為一般人一回到家最常待的地方就是客廳了，若採光不好或通風不好，會對健康有影響。
房間不一定會有對外窗，但最好每一間都有，保持良好通風、採光。
浴廁都有對外窗更好，可以減少潮溼。


大門進門不要看到爐灶.廁所.房門

大門不要正對電梯或樓梯



小編個人比較偏向依科學角度來看風水，這些也是小編買屋時會注意的地方。
不知道各位有什麼注意的地方呢？有興趣的話也可以一起研究研究...
風水上每個人的認知及瞭解都不同，若有說錯的部份，還請告知唷...

社區車位怎麼分 - 法定停車位、增設停車位、獎勵停車位

想投資停車場或購屋需求者，停車位就有不同類型的車位產權，因不瞭解而產生糾紛，以下就把不同的地方列出來，沒耐心看完者可直接看到結論....

社區停車位買賣，需要確定「產權」的登記方式。
產權登記，分為「專有」及「約定專用」二種，差別在獨立權狀及移轉對象限制。

【法定停車位】
建物依照總樓地板面積按比例所設置的停車位。
法定停車位須登記為公共設施，有產權但沒有獨立的權狀。
若賣屋須連同車位一併賣出，同時也只賣給「同社區」的住戶。

【增設停車位】
增設停車位是由建商或建造人自行增設的車位。可分為「專有」及「約定專用」二種。

1.專有：與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，只要領有戶政機關核發的地下室證明或地下室所在地址證明者，就可申請單獨編列建號，登記為主建物，具獨立權狀，可單獨買賣。

2.約定專用：與法定停車位在同一層，無法區格使用上的獨立性，也未領有戶政機關核發的地下室證明或地下室所在地址證明者，以共有部份之持份辦理登記。無獨立權狀，買方也必需是社區住戶。

【獎勵停車位】
政府為解決日趨嚴重的停車問題，政府以增加樓地板面積、鼓勵建商增設停車位，需提供給公眾使用。可分為「專有」及「約定專用」二種。

1.專有：獎勵停車位如同增設停車位，可登記為公共設施（共有）或擁有獨立產權（專有）。
若有獨立出入口與法定停車位有明顯的區隔，並領有戶政機關核發的地下室證明或地下室所在地址證明者，可以單獨出售，買方任何都可以購買，不限制是社區住戶或社區外的人。

2.約定專用：與法定停車位在同一層，無法區格使用上的獨立性，也未領有戶政機關核發的地下室證明或地下室所在地址證明者，以共有部份之持份辦理登記。無獨立權狀，買方也必需是社區住戶。


結論：

	登記方式	產權	移轉對象
法定停車位	共有部分持分	無	限社區住戶
增設停車位	專有部分	有	任何人都能買
	共有部分持分	無	限社區住戶
獎勵停車位	專有部分	有	任何人都能買
	共有部分持分	無	限社區住戶

但不管是哪一種停車位，皆受限於社區規約範圍，如規約載明不得對外出租，則僅能出租該社區住戶。

銀行評估貸款的條件

整理了一下，銀行評估貸款的原因，把我所知道的資料整理一下，方便大家瞭解知道該如何避免發生這些情況。

1.沒有任何銀行往來的記錄~ 俗稱小白
在台灣若是沒有任何的信用記錄，銀行不知道你的還款條件及能力，沒有辦法聯徵你的信用往來紀錄，當然不會借錢給你。
有薪轉的銀行，評分標準就比完全沒往來的銀行高一點，貸款一般都會比較多間銀行，每一間銀行的條件都不同，當然選擇最有利於自己的，但其他的銀行都查不到你的任何記錄，怎麼敢貸款給你呢?

解決方法：
跟銀行辦一張信用卡，就算來拿繳交水費、電費、瓦斯費都可。千萬不要用到循環利息、準時繳款，信用分數就會增加了。

2.信用卡/貸款遲繳
千萬不要遲繳，遲繳嚴重會上聯徵。依銀行的角度來說，錢都繳不完了還借款，銀行怎麼敢借啊。

解決辦法:
信用卡設定自動扣繳
信用卡的繳款日期放在比薪水晚一天自動扣繳，例：薪水入帳是每月5號，那信用卡
或是把薪水先拿出要扣的錢放到另一個帳戶，另一個帳戶就單純用來繳信用卡費的。

3.信用卡不要只繳「最低應繳金額」
信用卡只繳最低應繳金額，其餘未繳清部份，將由銀行先行墊付，因此銀行會向您收取循環信用利息。對銀行來說就是因為財力不夠才會繳最低金額。

4.車貸/信貸/信用卡分期付款未付清
銀行借錢給你，也需要評估你的還款能力，但分期還未繳清的部份也在還款能力的計算內，因此，銀行就會降低你的信用評等。若分期付款未繳清的金額太高，銀行也是會拒絕貸款給的。

5.個人聯徵多次被查詢
個人聯徵多次被查詢會讓銀行感覺，是不是其他銀行都不借你，才會找到我這邊來呢? 要不然為什麼之前的聯徵都不會借給你呢? 縱始這間銀行的條件非常好，你也很有把握，但被聯徵多次還是會被扣分的。


以上的資料是目前小編所知道的，若有未列出的，還請告知喔...

什麼是 土地增值稅、土地漲價總數額 ？

圖片來源 / pixabay

有人跟小編一樣嗎？「土增稅」和「土地漲價總數額」一直搞不大清楚。

小編找了網站資料，剛好「高雄市政府地政局」有試算還有說明，這樣看就馬上懂啦～

計算公式
土地增值稅＝土地漲價總數額 ＊ 稅率－(累進差額)

土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值＊台灣地區消費者物價總指數／100－(改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）

自用住宅土地應納稅額＝ 土地漲價總數額 ＊ 10%

一般土地應納稅額
第一級：土地漲價總數額超過以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值未達100％者
　　　　土地增值稅＝土地漲價總數額＊20％
第二級：土地漲價總數額超過以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值在100％以上未達200％者
　　　　土地增值稅＝土地漲價總數額＊30％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值＊0.1）
第三級：土地漲價總數額超過以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值在200％以上者
　　　　土地增值稅＝土地漲價總數額＊40％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原地價或前次移轉現值＊0.3)


土增稅試算 https://landp.kcg.gov.tw/landweb/land/callandtax.htm
資料參考來源 https://landp.kcg.gov.tw/landweb/land/callandtax.htm

房屋稅 與 地價稅 自住稅率的差異

每一年的報稅，總是讓人不開心

上一年被追稅，總是要搞清楚為什麼被追，房屋稅＆地價稅有什麼不同？

圖片來源 / pixabay

今天好好的把資料整理一下到底有什麼不一樣，跟小編一樣有不懂的人，也可以一並搞懂。

簡單的整理了一下，房屋稅與地價稅的不同

條件	房屋稅(自用房屋)	地價稅(自住用地)
稅率	1.2%	0.2%
申請條件差別	1. 需實際居住。 2. 無出租或供營業使用。 3. 本人、配偶及未成年子女限三戶。	1. 本人、或配偶、直系親屬需設籍該地。 2. 無出租或供營業使用。 3. 本人、配偶及受扶養親屬限一處。 4. 都市土地以300平方公尺〈約90.75 坪〉為限；非都市土地以700平方公尺 〈約211.75坪〉為限 5. 土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有

下面有財政府的法條解釋，有興趣的可以看一看

適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則

房屋稅（以北市稅捐稽徵處）說明

超簡易 圖解 申辦房貸流程 一次就搞懂

終於在仲介的協助下確認成交了，接下來就要申請房貸囉！

究竟房貸該怎麼申請呢？

一、申請房屋貸款(選擇銀行)
依據所需貸款的金額，可以請代書介紹銀行或者貸款人可以自行與各家銀行房貸專員接洽。
評估可貸金額、利率、成數等等，評估出來的數字也都是僅供參考。
確認之後再決定銀行及房貸產品。

二、不動產估價
銀行收到申請書後，會根據地點、位數、屋齡、環境等因素進行估價，也會參考實價登錄或銀行內部系統決定可申貸金額。

三、銀行內部審核
評估借款人的工作、年齡、信用紀錄、財力證明、還款能力等等因素，決定貸款案件是否成立。
貸款人需提出有利的證明（在職證明、存摺影本、保單影本等等）。

四、簽約對保
與銀行簽訂房屋借款契約，借款人需跟銀行約定簽約時間，在銀行內進行對保。
完成後會開立帳戶，做為日後撥款與繳款的帳戶。

五、抵押權設定
對保到撥款前，需先設定抵押權。
抵押權的金額通常為貸款金額的1.2倍。
需投保火險及地震險，保費由借款人支付，一年續約一次直到貸款繳清。

六、撥款
銀行會與代書確認通知交屋時間，銀行會在撥款當天以電話向貸款人確認，並依序處理後序撥款事宜。
確認撥款後，每個月將要繳納的金額存入銀行戶頭中，便會自動扣繳。